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Finanzas inmobiliarias

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• Evaluación y financiamiento de Proyectos

• Estructuración de Fideicomisos de administración y garantía.

• Gerenciamiento de proyectos inmobiliarios.

• Promotor en la compra, venta y financiamiento de inmuebles.

• Desarrollos inmobiliarios bajo la modalidad fast track y llave en mano.

Las Finanzas Inmobiliarias generan soluciones financieras específicas en desarrollos, estrategias y estructuraciones financieras inmobiliarias de acuerdo a las necesidades de cada uno de nuestros clientes.

Gracias a la alta participación en desarrollos exitosos en el país, se han diseñado procesos que son inmediatamente traducidos en generación de altas utilidades para los participantes en el proceso.

Entre las soluciones financieras específicas tenemos:

Soluciones financieras “llave en mano” para desarrollos inmobiliarios.

1. Descuentos de contratos de arrendamiento:

Esta opción consiste en realizar el descuento del o los contratos de arrendamiento, mediante una cesión de derechos económicos del mismo, a una tasa de corte de capital, que está en función de la tasa de financiamiento vigente en el banco con que se realice la operación. Se trata de una operación financiera de corto plazo para capital de trabajo que va de 1 a 6 meses plazo. Por lo tanto, el inmueble no debe quedar como respaldo de la operación, ni confeccionarse cédulas hipotecarias o trasladarlo a un fideicomiso de garantía a favor del banco acreedor.

En términos prácticos, es una opción muy similar a la de un crédito directo, con algunas diferencias en cuanto al registro contable para la empresa.

Los términos y condiciones definitivos, estarán en función de las instituciones bancarias en que se plantee el tema y los resultados en la fase de negociación previa.

2- Venta y posterior recompra de inmuebles a un fondo inmobiliario:

Actualmente contamos con un fondo inmobiliario que es administrado por Improsa SAFI, subsidiaria del Grupo Financiero Improsa, ambas empresas se encuentran debidamente inscritas y supervisadas ante la Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF), así como la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL), operando en fiel apego a las leyes y reglamentos que regulan su operación y funcionamiento. Lo anterior garantiza la transparencia y legitimidad de cualquier negociación y operación financiera que se desarrolle entre nuestras representadas.

Dada la naturaleza de las normas que regulan el funcionamiento de esta figura Improsa Capital, realiza las gestiones respectivas como representante del comprador (Fondo Inmobiliario Gibraltar) o del vendedor (generalmente de los proyectos donde también realiza la estructuración financiera) o de los inquilinos (como asesores financieros). Se realiza el debido proceso de negociación y adquisición en coordinación con las partes:

1. En primer término, tienen lugar negociaciones tendientes a la fijación de un precio inicial que sea aceptable tanto para el comprador como para el vendedor del inmueble.

2. Una vez concluida la primera etapa, se procede a la contratación de los peritajes ingenieril (físico) y financiero (método de flujo de caja descontado) que sustenten la fijación de precio que ha resultado de las negociaciones llevadas a cabo en la primera etapa.

3. Cierre de las negociaciones y firma del contrato de compra-venta. Una vez autorizada la adquisición por la SUGEVAL, se procederá a fijar la fecha del pago del inmueble sujeto al levantamiento de los fondos mediante oferta pública de las participaciones del fondo inmobiliario en el mercado bursátil costarricense.

4. Finalmente, se procede al traspaso definitivo e inscripción en el Registro Público de la propiedad a favor del Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar, así como a la firma o cesión del contrato de arrendamiento respectivo.

Es importante recordar que pueden pactarse opciones de recompra del inmueble, para que el vendedor tenga la opción exclusiva de volver a adquirir el inmueble en caso de que desee ejercer dicha opción o en su defecto la opción puede otorgarse al inquilino.

3. Gestión Estratégica en Venta de Inmuebles:

Este servicio comprende la elaboración de un cartel para realizar un proceso ordenado de venta, ante los fondos inmobiliarios que operan localmente o compradores institucionales o particulares.

Esto permite incorporar en un solo documento todos los términos y condiciones que el grupo desarrollador desea obtener en materia de precio, rendimiento de inversión, composición de venta y alquiler, etc.

Adicionalmente permite obtener las mejores ofertas en un solo proceso, al promover la competencia y no mediante gestiones individuales, que son más complicadas, costosas e ineficientes. Improsa Capital ha realizado este tipo de gestiones para clientes cuyos inmuebles fueron valorados en varios millones de colones

4. Concepto de Desarrollo Llave en Mano:

Improsa Capital procede a estructurar la operación para que está se realice como un “llave en mano”. Se divide en dos etapas: el desarrollo inmobiliario en sí (arquitectura, diseño, construcción, equipamiento y financiamiento) de la infraestructura y la posterior venta al fondo de inversión inmobiliario Gibraltar u otros compradores individuales o institucionales. En cuyo caso lo único que se requiere por parte del propietario, es la autorización expresa a Improsa Capital de iniciar el proceso y disponer de las propiedades, una vez que sean suscritos los debidos contratos de prestación de servicios financieros entre ambas partes.

Las dos etapas básicas del proceso son las siguientes:

1. Desarrollo de la Infraestructura : Improsa Capital, gestiona los recursos necesarios para el desarrollo de la infraestructura por el monto de la inversión total a realizar, a un plazo equivalente al desarrollo específico de estas, más su equipamiento y ocupación por parte de los inquilinos respectivos o potenciales. La cancelación de los recursos obtenidos se lleva a cabo en el momento que el Fondo Inmobiliario Gibraltar formaliza la compra del inmueble.

2. Venta al Fondo Gibraltar : En esta fase, una vez concluidas las obras y con los contratos debidamente suscritos, se procede a adquirir el inmueble, por el monto pactado. Se proceden a cancelar los compromisos financieros previamente adquiridos y se gira la diferencia al cliente.

5. Establecimiento y desarrollo de un Fondo de Inversión Inmobiliario:

Además de los servicios detallados anteriormente Improsa Capital, S.A. le ofrece el servicio de establecer y desarrollar un instrumento especifico para el manejo de los actuales inmuebles que posee un cliente o un grupo en particular. Nuestro servicio se concentra en el análisis, establecimiento y desarrollo de un fondo de inversión inmobiliario cerrado y especialmente diseñado para adquirir los inmuebles y colocar la emisión de participaciones de dicho fondo en el mercado de capitales local.

Nuestra gestión inicia con un estudio formal de los inmuebles involucrados y una valoración financiera para determinar el impacto en la estructura financiera de la compañía.